פניות לדורית מנצור בנושא גני ילדים וצהרונים  |  פניות לשלום עטר בנושא פעילות תרבות  |  פניות לדורון קורן בנושאי מבני ציבור, תכנון ובנייה.  |  פניות לאדי גרבר בנושא פיתוח  |  
 


 
  רישום לניוזלטר

 
 
 

 
מונה:

התחברות למנהלים


iPhone Supported
 
   שיחת השבוע-אילנית בניטה
 
  סקירת נדל"ן
שיחת השבוע
 
מדי שבוע אסקור פה נושא לדיון או למחשבה בנושא נדל"ן.
ניתן לשלוח אלי תגובות או בקשות

 
 
כמי שמתמחה בכפר גנים ג', אני ערה למחירי הדירות שמשתנים כמעט מדי חודש בחודשו או מדי רבעון.
המגמה היא בדרך כלל מגמת עליה מתמדת, אך מוכרי הדירות צריכים להיות ערים למספר דברים מהותיים.
 
העליה במחירי הדירות נובעת כמובן מהביקוש לשכונה. הרוכשים המתעניינים בקניית דירה בכפר גנים ג' מגיעים הן מפתח תקווה עצמה והן מהערים הסמוכות כגון: קרית אונו, גבעתיים, רמת גן ותל אביב. בערים הסמוכות מטבע הדברים המחירים גבוהים יותר, ומשפרי הדיור מחפשים דירה באזורים אחרים, שאולי מלכתחילה היו פחות עדיפים עליהם, אך זולים יותר. 
 

 

 כידוע, המחירים בערים הסמוכות שלעיל בדרך כלל גבוהים יותר מאשר בכפר גנים ג', הווה אומר - קרית אונו וגבעתיים יקרות
 יותר  מפתח תקווה - ובבואנו למכור דירה בכפר גנים ג' עלינו לעשות "שיעורי בית" ולהיות מודעים גם למחירים בערים אלו, על
 מנת לתמחר נכון את דירתנו. 
 יש לקחת בחשבון כי תושב הערים הסמוכות מן הסתם יעדיף להישאר ולרכוש דירה בעיר-האם שלו, מאשר להגיע לעיר
 מרוחקת  יותר, זרה לו.
 
 

נשאלת השאלה מדוע אנו זקוקים בכלל ללקוחות תושבי הערים הסמוכות?
 
 התשובה היא חד משמעית. תושבי הערים הסמוכות בדרך כלל "בעלי ממון". רובם מוכרים נכסים בערים שבהגדרה יקרות
 יותר  ומכאן שההשתדרגות שלהם קלה יותר. זאת בהשוואה לתושבי פתח תקווה, נאמר בכפר גנים הוותיקה או במרכז השקט
 ,שמוכרים דירות במחירים נמוכים הרבה יותר מאשר בכפר גנים ג' או בערים הסמוכות, וההשתדרגות שלהם וה"עליה"
 לכפר גנים  ג' טומנת בחובה את הצורך להוסיף מאות אלפי שקלים.
 
 אם לדירה בכפר גנים הוותיקה או במרכז השקט הרוכשים מגיעים מתוך פתח תקווה וכמותם היא מספר קונים פוטנציאליים,
 אזי לקניית דירה בכפר גנים ג' יש לקוחות פוטנציאליים הן לקניית דירה בפתח תקווה והן מחוצה לה ומספרם גדול הרבה יותר. מכאן, שהתחרות על דירה  שנמכרת בכפר גנים ג' היא רבה יותר מאשר בשכונות אחרות בפתח תקווה.
 
 דבר נוסף שיש לקחת בחשבון הוא התמורות והשינויים בהיקפי הבניה העתידיים בשכונה. 
 למרות ששטחי הבניה בשכונה נראים דלים, אם נביט היטב נראה שעומדים לקום ארבעה ריכוזי בניינים גדולים באזור:
 אחד,  ברח' יטקובסקי עד פינת ויצמן, שם עומדים לקום בניינים בני כ-7 קומות. שניים, במגרש הגדול שבין הרחובות
 
 יטקובסקי, ויצמן,
 בן גוריון והעצמאות, שם עומדים לקום לפי התכנון כ-14 בנייני מגורים! (וגם בית ספר), שלוש, בשטח בין הרחובות מסקין
 ליוסף  נקר עומדים לקום מספר לא מבוטל של בניינים, ורביעי בין כביש רבין לרח' ישראל עידוד שם עומדים לקום כמה
 מגדלי  מגורים בני 13 קומות.
 כל המידע הזה משמעו, כי עומדות להיבנות בשכונה דירות רבות מאוד, וכשמוכר מעוניין להוציא את דירתו למכירה, עליו
 לקחת  בחשבון - מעבר למחירי הדירות בערים הסמוכות שציינתי לעיל - גם את מחירי דירות קבלן שיעלו על פני השטח בקרוב. 
 יתרונות וחסכונות יש לכאן ולכאן בקניית דירה מיד שניה או מקבלן ואסקור נושא זה בפעם אחרת, אך יש לקחת בחשבון כי
 בבוא  מוכר למכור את דירתו הוא נמצא בתחרות עם דירות אחרות שמוצעות למכירה, בין אם אלה דירות יד שניה ובין אלה דירות
 חדשות מקבלן.
 
 
 מה בין מכירה לבד לבין הסתייעות באיש מקצוע?

 
 היתרונות שאציין כעת הינם רק על קצה המזלג ואפרט עוד רבים אחרים בפעם אחרת.
 כאשר מוכר דירה מפקיד בידיי את ביצוע המכירה, אני לוקחת בחשבון את כל הפרמטרים האלו ומשקללת אותן במחיר הדירה
 שלו על סמך ה"מתחרים"    שלו בשוק בזמן נתון של מכירת הנכס, דירות יד שניה דומות המוצעות למכירה, דירות קבלן,
 כמובן סביבת המגורים של הדירה  וההשקעה בדירה עצמה.
 תמחור נכון של הנכס הוא שלב ראשוני וקריטי במכירת דירה. אם הנכס יתומחר במחיר נמוך מדי, אזי לא ניצלנו את
 מלוא הפוטנציאל המכירתי של  הדירה. אם הנכס יתומחר במחיר גבוה מדי, אז נפספס קונים רציניים שבאמת מעוניינים
 בדירה ונגרום לדירה "להישרף" (כלומר, להיות זמן רב מדי  בשוק ולהוריד את ערכה בעיני הקונים). זכרו, הקונים הראשונים
 בדרך כלל הם הרציניים ביותר ולכן שלב זה הוא חשוב, ולכן
 עדיף  שתמחור הנכס והן  המכירה עצמה למן ההתחלה ייעשו על ידי איש מקצוע.
 
 יתרון נוסף שיש לי על פני מכירה עצמאית היא, כי אני שומעת ויודעת את המגמות בשוק מפי הקונים, יכולותיהם, דעתם
 על המחירים, כוונותיהם ברכישת  דירה בזמן נתון וכד', והרי בל נשכח כי מי שקובע את "מחיר השוק" של דירה ספציפית -
 הוא השוק, קרי הקונים שרוכשים את דירתכם.

 
 
 בברכת הצלחה ושנה טובה,
 אילנית בניטה, נדל"ן כפר גנים

לאתר האינטרנט נדל"ן כפר גנים

  



Go Back  Print  Send Page

פורום