רישום לניוזלטר

 
מונה:

התחברות למנהלים


iPhone Supported
 
   יעל רזינסקי - בשלה למכירה
דף הבית >> דירות למכירה בפתח תקווה כפר גנים >> רזי הנדל"ן - יעל רזינסקי >> יעל רזינסקי - בשלה למכירה
בשלה למכירה

רגע לפני פרסום דירתכם למכירה חשוב לעצור רגע ולברר  האם אתם בשלים ומוכנים בכלל למכור את הדירה. יעל רזינסקי מציעה חמש שאלות שחשוב שתשאלו  את עצמכם
מיכל (שם בדוי) המקסימה החליטה למכור את דירתה כדי לעזור לביתה שבתהליך גירושין, היא התייעצה עימי האם למכור את הדירה שלה .במהלך השיחה בינינו חשתי בקשר המיוחד של מיכל לדופלקס שלה וכמה קשה יהיה לה להעמיד אותו למכירה. לאחר תשאול מדוייק, והקשבה לצרכי המשפחה הצעתי לה לדחות מעט את המכירה מיכל דמעה מהתרגשות כשהבינה שתוכל להישאר בדירתה עם נכדיה וביתה. לאחר כשבוע פנתה אליי מיוזמתה ואמרה שהחליטו להעמיד למכירה  במקום את הדירה החדשה של בני הזוג.. מהר מאד הגיעה הצעת המחיר הראשונה ונראה שעמד להיחתם הסכם, אולם, אז התברר שעדיין לא ניתן לרשום הערת אזהרה בבניין זה והקונה קיבלה "רגליים קרות".
לפחות אחת לשבוע אני נפגשת במוכרים שיכלו לחסוך לעצמם הרבה תסכול וכאב ראש מול קונים פוטנציאלים, אילו היו עוצרים לרגע לבדוק האם הם בשלים ומוכנים בכלל למכור את הדירה, והאם הדירה מוכנה למכירה מבחינה פרוצדורלית. מיכל בסופו של דבר החליטה על השכרת הדירה לשנה לפחות עד להשלמת הבירוקרטיה,  אך עוגמת הנפש יכלה להימנע באמצעות בדיקות מקדימות אותם אני ממליצה לכל מוכר לעשות רגע לפני כניסה לתהליך המכירה.
  1. האם יש לכם משכנתא על הנכס ובאיזה גובה?
ישנם משפרי דיור שמוכרים כדי לרכוש דירה גדולה יותר ואז ניתן לגרור את המשכנתא, וישנם מוכרים
שסילוק המשכנתא שלהם תלוי לחלוטין בסכום של  הקונה. אם אתם שייכים לקבוצה השנייה, זה עלול  לפוצץ את העסקה במקרה שהסכום גבוה מאד מכיוון שרוב הקונים לא יוכלו לעמוד בו. ולכן חשוב לפנות לבנק ולקבל אישור עקרוני לפני כל צעד למכירת הדירה, כולל לפני פרסומה, ולהתייעץ עם עו"ד העוסק במקרקעין
  1. האם ידוע לכם היכן הבית רשום- בטאבו או במנהל? האם הבניין בנוי על קרקע בבעלות פרטית או שהקרקע חכורה מהמנהל? האם נעשתה חלוקה-פרצלציה? אם לא, זכויות הקונה מוגבלות ,עניין שעלול לעכב את המכירה ,או שיש כבר טאבו וניתן לברר גוש, חלקה ותת חלקה? לפני העמדת הדירה למכירה חשוב שתדעו את שכל התשובות לשאלות. תשובות לא החלטיות וחוסר וודאות יגרמו לקונה לחשוש מכניסה לעסקה.
  2. האם בוצעה בנכס הרחבה, שינוי והאם יש לכם היתר בכתב? במידה ונערך בדירה שיפוץ הכולל הרחבה, חשוב לפני חשיפת הדירה לקונים פוטנציאלים, לפנות למחלקת ההנדסה בעירייה, לעיון בתיק בניין, ואם אין היתר לסדר את העניין. דירה חסרת היתרים עשויה להבריח קונים. דירה עם אפשרויות להרחבה עשוייה להעלות את ערכה בפני הקונים
  3. תוך כמה זמן תוכלו לפנות את הנכס מרגע סגירת העסקה? לפני פרסום הדירה חשוב לתכנן מראש כיצד תערכו במקרה שיגיע הקונה הפוטנציאלי והאם משתלם לעבור לתקופה לשכירות, או להשהות את קניית הדירה עד למכירה. מניסיוני, אני ממליצה לא להתחייב על קניית דירה לפני שמכרתם את דירתכם. מכירת דירה כיום לוקחת בממוצע כ-9 חודשים וגם יותר. היערכו לכך בתבונה.
  4. למתי דרוש לכם הכסף ומהם תנאי התשלום? מניסיוני, לעיתים עסקאות מתפוצצות בשל תנאי תשלום דרקוניים מצד המוכרים. פריסת התשלומים המקובלת הינה 3-4 תשלומים:  10% - 20% כתשלום ראשון, 10% -20 % עם מסירת המפתח
 
דרישה לתשלום של מעל 50%  בתשלום השני יכולה להכשיל את מימושה. היעזרו ביועץ משכנתאות טרם פרסום הדירה לבדיקת האופציות העומדות לפניכם, כך תוכלו להקל על הקונים ,לחסוך לעצמכם עוגמות נפש מיותרות, זמן וכסף,
 
בחודש הבא נברר, האם יש לכם מיסוי במכירת הדירה? מס שבח? היטל השבחה? מהו הסכום? וכיצד כל זה משפיע על ההכנות למכירה. עד אז אתם מוזמנים לפנות אליי למייל-yaelwww@walla.co.il  ואשמח להציע פתרונות שיחסכו לכם זמן וכסף.

Go Back  Print  Send Page